La “ley de fraudes” de California exige que toda escritura que transfiera la titularidad de un bien inmueble se redacte por escrito. Las partes de una escritura de cesión son el cedente, es decir, el propietario, y el cesionario, es decir, el destinatario de la titularidad. En el caso de una escritura de renuncia de derechos, al propietario que transfiere el inmueble se le suele denominar “renunciante”.”
Muchos creen erróneamente que solo el hecho de inscribir una escritura transfiere la titularidad y que, si no se inscribe, la escritura carece de validez. Hay ocasiones en las que una escritura válida no se inscribe. Para determinar si la transferencia de la titularidad mediante escritura es válida, hay que determinar si la escritura fue “entregada” y “aceptada”.”
Una escritura no transfiere la titularidad al beneficiario hasta que se haya entregado legalmente. “Entrega” es un término técnico. A los estudiantes de primer año de Derecho les cuesta entender que el concepto de “entrega” se remonta a la época feudal, cuando los señores transferían la posesión de la tierra mediante la “entrega de la posesión” (livery of seisin), entregando un puñado de tierra al beneficiario. La transferencia o entrega real era necesaria para que la transferencia surtiera efecto. Sin embargo, hoy en día la entrega depende de la “livery of seisin”.”
La entrega es una cuestión de intención. La validez de la entrega de una escritura depende de si el otorgante tenía la intención de que esta surtiera efecto de inmediato. La entrega no se refiere al acto físico de entregar la escritura al beneficiario, sino a la intención del otorgante de que la escritura surta efecto de inmediato y de que el beneficiario se convierta en el propietario legal.
La aceptación es una cuestión de intención. La legislación de California exige que no solo se produzca la “entrega”, sino que la escritura también sea aceptada, lo que se refiere a la intención del beneficiario. El beneficiario debe tener la intención de convertirse en el propietario legal del inmueble.
Por lo general, la entrega y la aceptación no se plantean, salvo en circunstancias excepcionales. Uno de esos casos excepcionales se dio cuando se redactaron las escrituras de un fideicomiso que aún no se había constituido.
En Luna contra Brownell (2010) 185 CA4th 668, el fideicomitente (el padre) transfirió prematuramente su participación en la vivienda de su propiedad al fideicomiso que aún no había constituido. El 6 de agosto de 2006, los hijos del fideicomitente, que poseían una participación de 75% en la vivienda, firmaron una escritura mediante la cual transferían su participación en la vivienda al fideicomisario del futuro fideicomiso del fideicomitente. El 13 de agosto de 2006, el fideicomitente firmó una escritura mediante la cual transfería su participación de 25% a su futuro fideicomiso. El 29 de agosto de 2006, el fideicomitente constituyó un fideicomiso en el que se nombró a sí mismo fideicomisario. El fideicomitente falleció poco después, el 19 de septiembre de 2006, y una semana después los hijos interpusieron una demanda contra su patrimonio.
Uno de sus argumentos era que la escritura de transferencia de ellos al fideicomiso de su padre era nula porque el fideicomiso aún no existía cuando se formalizó la escritura. Este argumento fue rechazado tanto por el tribunal de primera instancia como por el tribunal de apelación, ya que la jurisprudencia de otros estados sostenía que tales transferencias están permitidas. Esos casos sostenían que la transferencia es válida entre las partes, pero nula frente a terceros. El resultado fue que las escrituras formalizadas por los hijos a favor del fideicomiso de su padre eran válidas.
El Tribunal en Luna contra Brownell decía, en parte, lo siguiente:
“Una escritura no transfiere la titularidad al adquirente hasta que se haya entregado legalmente”. (3 Miller & Starr, Cal. Real Estate (3.ª ed. 2000) Escrituras, § 8:36, p. 66, nota al pie omitida; véase también Código Civil, § 1054.) “La entrega es una cuestión de intención”. (Osborn v. Osborn (1954) 42 Cal.2d 358, 363.) “La entrega válida de una escritura depende de si el otorgante tenía la intención de que fuera efectiva de inmediato, y una transferencia manual no es prueba concluyente de tal intención.” (Huth v. Katz (1947) 30 Cal.2d 605, 608.) Aunque la entrega física de una escritura da lugar a la inferencia de que el otorgante tenía la intención de transferir inmediatamente la titularidad, dicha inferencia puede ser refutada por pruebas que demuestren una intención contraria. (Helm v. Hess (1955) 131 Cal.App.2d 251, 254.) El juzgador de los hechos debe determinar la intención al examinar todas las circunstancias que rodean la transacción. (Perry v. Wallner (1962) 206 Cal.App.2d 218, 221 (Perry).) “Cuando existan pruebas sustanciales, o cuando de las pruebas se pueda extraer una inferencia o presunción que respalde la conclusión del tribunal sobre la entrega o la falta de entrega, dicha conclusión no será revocada en apelación”. (Ibid.)
Además, la aceptación por parte del adquirente es necesaria para que la entrega sea efectiva y la escritura surta efecto. El hecho de que el adquirente haya aceptado la escritura de manera que se complete la transferencia de la titularidad a su favor es, asimismo, una cuestión de hecho que debe resolver el tribunal de primera instancia. (Perry, supra, 206 Cal.App.2d, p. 222.)”
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