La gestión de los bienes inmuebles del difunto puede ser la parte más abrumadora del proceso sucesorio. Por ejemplo, ¿existe riesgo de ejecución hipotecaria? ¿Hay alguna razón para vender de inmediato? ¿Tiene algún albacea, beneficiario o heredero la intención de adquirir el inmueble fuera del proceso sucesorio?
¿Existe riesgo de ejecución hipotecaria?
El tribunal aún no ha nombrado a un administrador de la sucesión. Para cuando se nombre a un administrador, es posible que la casa ya se haya perdido por una ejecución hipotecaria. ¿Qué debe hacer?
Una opción es intentar que la entidad crediticia aplace el proceso de ejecución hipotecaria. Es posible que usted o su abogado especializado en sucesiones tengan la suerte de que la entidad crediticia acepte el aplazamiento. De ser así, dicho aplazamiento deberá confirmarse con la empresa de subastas fiduciarias que se encarga de la venta por ejecución hipotecaria.
Una segunda opción consiste en que los beneficiarios paguen los atrasos hipotecarios pendientes para evitar que la propiedad entre en ejecución hipotecaria. Los beneficiarios pueden acordar solicitar un préstamo a alguna de las entidades crediticias especializadas en conceder préstamos a patrimonios sucesorios.
Una tercera opción, que debe tenerse en cuenta una vez que se haya inscrito un aviso de venta por parte del fideicomisario sobre la propiedad, es solicitar al tribunal sucesorio que ordene la suspensión de la subasta hipotecaria. Una orden judicial, que es un auto o mandato que exige a una persona abstenerse de realizar un acto concreto (Código de Procedimiento Civil, §525), puede obtenerse cuando el demandante pueda demostrar que, entre otras cosas, la comisión de dicho acto produciría un desperdicio o un daño grave o irreparable a una de las partes, o cuando la compensación pecuniaria no proporcionaría una reparación adecuada al demandante. El argumento subyacente para tal medida cautelar es que el tribunal sucesorio tiene la facultad discrecional de prohibir la venta basándose en principios de equidad, siempre que no se cause perjuicio al prestamista ni al patrimonio si se concede la medida cautelar.
¿Hay alguna otra razón para vender de inmediato?
El nombramiento de un representante personal lleva tiempo. Es necesario presentar una solicitud, celebrar una audiencia, y esta podría aplazarse si hay asuntos sucesorios que no pueden resolverse de inmediato; e incluso una vez que se aprueba la solicitud, pueden pasar semanas hasta que el tribunal envíe las cartas y la orden de nombramiento. En algunos casos, es necesario vender una propiedad rápidamente para evitar daños al patrimonio. Esto puede deberse a que se ha abierto un fideicomiso, pero el vendedor fallece antes de que se cierre la venta, y es necesario nombrar a un representante de inmediato. También puede ocurrir cuando una persona ha presentado una solicitud para ser nombrada representante y luego descubre, al inspeccionar una propiedad del patrimonio, que la propiedad está en peligro debido a condiciones peligrosas, como un cableado defectuoso.
En tal caso, se puede solicitar al tribunal que nombre a un administrador especial de la sucesión para que los bienes puedan venderse de inmediato, en lugar de esperar varios meses hasta el nombramiento formal del representante personal y la entrega de la resolución y las cartas de administración por parte del tribunal. (Véase el Código de Sucesiones, §§ 8540, y ss..) El tribunal debe estar convencido de que las circunstancias exigen el nombramiento inmediato de un representante personal con facultades para tomar posesión de los bienes inmuebles de la sucesión a fin de protegerlos contra daños, despilfarro o perjuicios. (Véase el Código de Sucesiones, art. 8544, inc. (a)(1).)
Adquisición del inmueble por parte del representante personal
Es bastante habitual que se nombre representante personal a un hijo del difunto. Es posible que ese hijo desee adquirir la vivienda del progenitor fallecido. Un representante personal no puede adquirir bienes de la sucesión, salvo que se aplique una excepción. (Véase el Código Sucesorio, § 9880.) Sin embargo, el Código Sucesorio establece excepciones cuando, por ejemplo, un representante presenta una petición ante el tribunal, presenta los consentimientos por escrito de cada heredero y legatario, se demuestra que la venta es ventajosa para la sucesión y se celebra una audiencia con notificación previa. (Véase el Código Sucesorio, §§ 9881, 9883.)
En muchas administraciones sucesorias, es recomendable que los bienes del patrimonio se pongan a la venta en el mercado abierto, a fin de obtener los precios de venta más altos. A menudo resulta difícil demostrar que la compra por parte de un representante personal sería preferible a poner el bien a la venta en el mercado abierto. Sin embargo, en algunos casos, el bien en cuestión puede tener un valor sentimental para los familiares, quienes no desean que se venda a un tercero. Como se mencionó anteriormente, si el miembro de la familia en cuestión es el representante, debido a las prohibiciones de las Secciones 9880 y 9881, además de obtener y presentar los consentimientos por escrito de cada heredero y legatario, el representante deberá presentar una petición ante el tribunal y explicar por qué la venta es ventajosa para la sucesión. (Véase el Código de Sucesiones, § 9881, subdivisión (c).
Para comprender las cuestiones que se tratan en este artículo, las cuales suelen surgir al gestionar casos de sucesiones inmobiliarias, es necesario contar con la ayuda de un abogado especializado en sucesiones que pueda evaluar mejor el curso de acción más adecuado. Si tiene algún asunto relacionado con sucesiones en California, póngase en contacto con nosotros. Puede llamarnos al 949-660-1400.
Nos ocupamos de asuntos sucesorios en todos los condados de California y en todos los tribunales sucesorios del estado, incluidos los condados del sur de California, como el condado de Imperial, el condado de Los Ángeles, el condado de Orange, el condado de San Bernardino y el condado de San Diego. Representamos a personas que residen tanto en California como fuera del estado, incluso en países extranjeros.
Copyright © 2022, Quinn & Dworakowski, LLP. Todos los derechos reservados. Queda estrictamente prohibido el uso y/o la reproducción no autorizados de este material sin el permiso expreso y por escrito del autor y/o del propietario de este artículo.
Por
