不动产契约何时在加州生效？

加利福尼亚州的 “欺诈法规 ”规定，转让不动产所有权的契约必须采用书面形式。赠与契约的当事人是赠与人，即所有权人，以及所有权接收人，即受赠人。在退约契约中，转让财产的所有人通常被称为 “退约人”。”

许多人错误地认为，只有记录契约的行为才能转移所有权，如果没有记录，契约就无效。有时，有效的契约并没有记录在案。要确定契约是否有效地转移了所有权，必须确定契约是否 “交付 ”和 “接受”。”

在合法交付之前，契约并不将所有权转移给受让人。 “交付 ”是一个专业术语。法律专业一年级的学生在学习 “交付 ”一词时会感到很吃力，因为在封建时代，领主通过 “seisin契约 ”将一坨泥土交给受让人，从而转移土地的占有权。实际转让或交付是实现转让的必要条件。但如今，交付取决于 “seisin契约”。”

交付是一个意图问题。 契约的有效交付取决于设保人是否有意让契约立即生效。交付并不意味着将契约转交给受让人的实际行为。交付指的是设保人有意让契约立即生效并让受让人成为合法所有人。.

接受是一个意图问题。加州法律规定，不仅必须 “交付 ”契约，还必须接受契约，这是指受让人的意图。受让人必须有意成为财产的合法所有人。.

通常情况下，交付和接受不会出现，除非在特殊情况下。在为一个尚未成立的信托公司准备契约时，就出现了这种不寻常的情况。.

在 Luna 诉 Brownell (在 (2010) 185 CA4th 668 案中，信托财产授予人（父亲）过早地将其拥有的房屋权益转让给了他尚未设立的信托。2006 年 8 月 6 日，财产授予人的子女（他们拥有该房屋 75% 的权益）签署了一份契约，将他们在该房屋中的权益转让给财产授予人即将设立的信托的受托人。2006 年 8 月 13 日，财产授予人签署了一份契约，将其 25% 的权益转让给其即将设立的信托基金。2006 年 8 月 29 日，财产授予人签署了一份以他本人为受托人的信托。此后不久，财产授予人于 2006 年 9 月 19 日去世，一周后，子女们对其遗产提起诉讼。.

他们的论点之一是，他们向父亲的信托基金所签署的契约是无效的，因为在签署契约时，信托基金并不存在。初审法院和上诉法院都驳回了这一论点，因为其他州的判例法认为这种转让是允许的。这些案例认为，转让在双方之间有效，但对第三方无效。结果是，子女对其父亲的信托所签署的契约是有效的。.

法院在 Luna 诉 Brownell 其部分内容如下

“契据在合法交付之前并不将所有权转移给受让人”。(3 Miller & Starr, Cal.3 Miller & Starr, Cal. Real Estate (3d ed. 2000) Deeds, § 8:36, p. 66, fn. omitted; see also Civ.Code, § 1054 .)。“交付是一个意图问题”。(Osborn v. Osborn (1954) 42 Cal.2d 358, 363）。“契约的有效交付取决于授予人是否有意使其立即生效，而手工转让并不是这种意图的确凿证据”。(Huth 诉 Katz (1947) 30 Cal.2d 605, 608）。虽然契约的实际交付可推断出授予人有意立即转让所有权，但这一推断可被显示相反意图的证据所推翻。(Helm 诉 Hess (1955) 131 Cal.App.2d 251, 254）。事实裁判者必须通过审查交易的所有周边情况来确定意图。(Perry v. Wallner (1962) 206 Cal.App.2d 218, 221 (Perry )）。“如果有实质性的证据，或者可以从证据中得出推论或推定来支持法院关于交付或未交付的裁定，则该裁定在上诉时不会受到干扰”。(同上）。

此外，受让人的接受是使交付生效和契约生效的必要条件。承让人是否接受契约以完成对其所有权的转让同样是由初审法院裁定的事实问题”（Perry，同上，206 Cal.App.2d，第 222 页）。(Perry, supra, 206 Cal.App.2d at p. 222）”。”

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