Administración Independiente de Patrimonios (IAEA)

¿Qué es la Ley de Administración Independiente de Sucesiones?

La Ley de Administración Independiente de Sucesiones (IAEA), promulgada en 1987, ha modificado y simplificado el procedimiento de las ventas sucesorias. La IAEA es un conjunto de leyes que permiten al representante personal administrar la mayoría de los aspectos de la sucesión del difunto sin la supervisión de un tribunal. La facultad para administrar la sucesión en virtud de la IAEA puede otorgarse mediante el testamento del difunto o por el tribunal a petición del representante personal. Por lo general, esto se hace cuando se inicia el proceso sucesorio, pero puede hacerse en cualquier momento durante el proceso (Código Sucesorio de California, §10400 y siguientes). Tenga en cuenta que las partes interesadas pueden objetar legalmente esta solicitud de concesión de autoridad. Si el tribunal otorga la autoridad mediante una carta testamentaria, varios pasos del proceso sucesorio cambian y el tribunal renuncia a la supervisión de la venta de los bienes y otras acciones relacionadas con el patrimonio.

Una sucesión no puede administrarse en virtud de la IAEA si el testamento del difunto lo prohíbe (Código Sucesorio de California, §10450) o si una parte interesada alega una causa justificada, aprobada por el tribunal, por la que no deba administrarse en virtud de la IAEA. Si se concede la restricción, la autoridad del representante personal pasa a ser “limitada” en lugar de “plena” (Código Sucesorio de California, §10454(e)).

¿Se puede limitar la autoridad del representante personal en virtud de la Iaea?

Sí. El tribunal puede otorgar al representante personal facultades plenas o limitadas en virtud de la IAEA (Código Sucesorio de California, §10454(a)). Si el representante personal tiene facultades limitadas, se requiere la supervisión del tribunal para la venta, el intercambio o la concesión de una opción de compra de bienes inmuebles de la sucesión (Código Sucesorio de California, §10501(b)). Si el representante personal tiene autoridad plena, la supervisión del tribunal para la venta, el intercambio o la concesión de una opción solo se requiere si el representante personal o el abogado de la sucesión es la parte principal que compra, intercambia o concede la opción sobre los bienes de la sucesión, o si se presentan objeciones a la Notificación de acción propuesta (Código Sucesorio de California §10501(a)).

¿Cuál es la diferencia entre la facultad “limitada” y la facultad “plena” del representante personal que actúa conforme a las normas de la OIEA?

Si el tribunal otorga solo facultades limitadas al representante personal, este tendrá la facultad de realizar todos los actos permitidos por las normas de la IAEA, salvo la facultad de: (1) vender bienes inmuebles, (2) permutar bienes inmuebles, (3) otorgar una opción de compra sobre bienes inmuebles; o (4) obtener un préstamo garantizado por un gravamen sobre bienes inmuebles (Código Sucesorio de California, §10501(b)). Con una autoridad limitada, se requiere la supervisión del tribunal.

Por otra parte, la plena facultad otorgada en virtud de las normas del IAEA permite al representante personal vender bienes inmuebles, intercambiar bienes inmuebles, otorgar una opción de compra sobre bienes inmuebles o solicitar un préstamo garantizado con bienes inmuebles, a su discreción (Código Sucesorio de California, artículos 10511, 10514 y 10517).

¿Están el precio y las condiciones regulados por ley cuando se vende un inmueble hereditario en virtud de la IAEA?

No. En virtud de la plena facultad para administrar la sucesión del difunto, la venta de los bienes inmuebles de la sucesión puede realizarse al precio y en las condiciones que determine el representante personal. La venta no está sujeta a la supervisión judicial ni al proceso de subasta pública. La ley que exige que el precio de los bienes inmuebles del patrimonio sea de al menos el 90 por ciento del valor de tasación no se aplica a las ventas realizadas en virtud de la IAEA. Sin embargo, el representante personal sigue teniendo un deber fiduciario para con los beneficiarios/herederos del difunto de maximizar los activos del patrimonio. Además, la venta puede realizarse en efectivo o a crédito (Código de Sucesiones de California, §10503).

¿Está obligado el representante personal a informar a alguien de una posible venta de bienes inmuebles de la sucesión cuando esta se lleva a cabo en virtud de la IAEA?

Sí. El representante personal debe presentar una “Notificación de acción propuesta” cuando venda bienes inmuebles de la sucesión sin supervisión judicial (Código de Sucesiones de California, artículos 10510 y 10511). El representante personal debe informar a las siguientes personas y entidades con intereses que puedan verse afectados por la venta propuesta:, a menos que hayan renunciado por escrito a dicho aviso o hayan dado su consentimiento por escrito a la venta:

• Cada persona nombrada en un testamento;
• Cada heredero conocido con derecho legal a la herencia del difunto que falleció sin testamento;
• Otras personas interesadas que soliciten ser notificadas, como acreedores o beneficiarios de un fideicomiso; y
• El Fiscal General, en caso de que alguna parte de los bienes vaya a parar al Estado (Código Sucesorio de California, § 10581)

¿Cómo notifica el representante personal a las partes mencionadas anteriormente y qué información debe incluirse en la notificación de la acción propuesta?

El representante personal notifica a las partes interesadas, mencionadas en la pregunta anterior, de la venta prevista mediante un formulario denominado “Notificación de acción propuesta”. Este formulario describe las condiciones en las que el representante personal propone actuar en nombre de la sucesión, como por ejemplo, la venta de bienes inmuebles de la sucesión. La notificación de la medida propuesta debe incluir toda la siguiente información:

• El nombre y la dirección postal del representante personal.
• El nombre y el número de teléfono de la persona a la que hay que dirigirse para obtener más información.
• Una descripción razonablemente específica de la acción que se va a llevar a cabo, incluida una descripción del inmueble y las condiciones sustanciales de la venta, el intercambio o la concesión de una opción de compra del inmueble, incluyendo el precio y el importe o el método de cálculo de las comisiones de intermediación; y
• La fecha en la que se llevará a cabo la acción propuesta o una fecha posterior (Código de Procedimiento Sucesorio de California, § 10585)

¿Cómo debe notificarse la propuesta de acción?

La Notificación de la acción propuesta debe enviarse por correo o entregarse en mano a todas las personas con derecho a recibirla al menos 15 días antes de la fecha en que se vaya a llevar a cabo la acción propuesta. Si se envía por correo, la notificación debe dirigirse a la última dirección conocida de las personas interesadas y enviarse por correo urgente. Por lo general, el representante personal o el abogado de la sucesión se encargará de la preparación y la entrega de la Notificación de la acción propuesta a todas las partes pertinentes (Código de Sucesiones de California, §10586).

¿Cómo puede el destinatario de la notificación de la acción propuesta oponerse a la venta?

Cualquier persona con derecho a recibir la Notificación de la acción propuesta puede oponerse a ella entregando o enviando por correo una objeción por escrito al representante personal a la dirección que figura en la notificación (Código de Sucesiones de California, § 10587(b)).

Como alternativa, la parte que formula la objeción puede solicitar al tribunal sucesorio una orden que impida al representante personal llevar a cabo la acción propuesta sin la supervisión del tribunal. En este caso, el tribunal tiene amplios poderes para responder a la objeción de una parte interesada. El tribunal debe conceder dicha solicitud incluso sin la obligación de notificar al representante personal y sin que se demuestre causa para la orden. Una vez que se ha emitido una orden de restricción o el representante personal ha recibido notificación de objeciones por escrito a la Notificación de Acción Propuesta, se requiere la supervisión del tribunal para tomar cualquier medida relacionada con ese bien (Código Sucesorio de California, §10589).

¿Debe el representante personal administrar la sucesión conforme a la IAEA si el tribunal le ha otorgado la facultad para hacerlo?

No. Aunque el tribunal haya otorgado al representante personal la facultad de administrar la sucesión en virtud de la IAEA, el representante no está obligado a vender los bienes de esta manera. El factor determinante para que un representante ejerza la facultad de vender los bienes en virtud de la IAEA es lo que resulte más conveniente para la sucesión, teniendo en cuenta numerosos factores, entre ellos:

• El proceso de venta en el marco del OIEA suele ser más rápido que una venta supervisada por un tribunal;
• En virtud de la IAEA, no se exige que se superen las ofertas ni que la venta sea confirmada por un tribunal;
• El representante personal puede aceptar cualquier condición o contingencia que se considere necesaria para cerrar la venta;
• Las fuerzas económicas y de mercado en general; y que
• Las pujas excesivas en los tribunales suelen elevar el precio de compra del inmueble y los ingresos para la sucesión;
• ¿Qué tipo de venta es la que probablemente genere el máximo valor patrimonial?.

¿Cómo afecta una venta realizada en el marco del OIEA a los derechos y obligaciones del titular de la licencia?

El representante personal tiene la facultad de otorgar un derecho exclusivo para vender bienes por un período inicial que no exceda los 90 días. Cualquier prórroga también se limita a un período de 90 días (Código Sucesorio de California, §10538(a)).

Sin embargo, cuando la suma del plazo de publicación original y todas las prórrogas supere los 270 días, el representante personal deberá entregar una «Notificación de acción propuesta» a todas las partes interesadas en el testamento. Además, el agente inmobiliario sigue estando obligado a cumplir con las leyes de divulgación de la agencia y a realizar una inspección visual de todas las áreas accesibles de la propiedad, así como a revelar lo que la inspección revele. Adicionalmente, en virtud de la IAEA, un agente inmobiliario y un representante personal pueden acordar el monto que se le debe al agente como comisión sin necesidad de la aprobación de un tribunal (Código de Sucesiones de California, §10538(C)).

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