En California, los préstamos hipotecarios se garantizan mediante escrituras de fideicomiso. Una escritura de fideicomiso (a veces denominada «trust deed», ya que ambos términos son intercambiables) es un instrumento de garantía y, a efectos prácticos, funciona exactamente igual que una hipoteca, aunque en California suelen incluir una facultad de venta que recae en el fideicomisario (un tercero) en caso de incumplimiento. Con una escritura de fideicomiso, un tercero, conocido como fideicomisario, tiene la titularidad de la propiedad de forma temporal. Si el prestatario incumple el pago del préstamo, el fideicomisario puede vender la propiedad y saldar la deuda con el prestamista.
En 1982, el Congreso aprobó la Ley Garn-St. Germain de Instituciones Depositarias de 1982 (la “Ley Garn-St. Germain”), que establece cuándo un nuevo propietario del inmueble puede asumir una escritura de fideicomiso y cuándo no. Si conoce sus derechos legales en virtud de esta ley, el prestamista no podrá presionarlo.
Supongamos que un padre anciano fallece y le deja su casa a su hija mediante una escritura de fideicomiso. ¿Podrá la hija hacerse cargo del tipo de interés reducido de la deuda subyacente o tendrá que liquidarla con un nuevo préstamo hipotecario a un costo más elevado?
¿Qué pasa si un familiar fallece y te deja su vivienda mediante una escritura de fideicomiso registrada, y tú tienes la intención de ocupar la residencia?
¿Qué pasa si tienes una propiedad de inversión en copropiedad con un amigo, en régimen de copropiedad con derecho de supervivencia, y el amigo fallece, y la propiedad en cuestión tiene un gravamen garantizado por una escritura de fideicomiso? ¿Puede el prestamista exigirte que saldes la deuda con el tipo de interés reducido?
Aunque las escrituras de fideicomiso de los tres ejemplos anteriores contengan cláusulas de vencimiento anticipado en caso de venta, en virtud de la Ley Garn-St. Germain los prestamistas no pueden obligar a liquidar la deuda. Sin embargo, muchos prestamistas intentan engañar a los prestatarios haciéndoles creer que una escritura de fideicomiso existente no puede ser asumida por el nuevo propietario cuando se transfiere el título. A menudo es posible conservar una escritura de fideicomiso ventajosa y evitar la liquidación del préstamo si el nuevo propietario conoce la ley.
ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES EN CALIFORNIA MEDIANTE UNA ESCRITURA DE FIDEICOMISO REGISTRADA POR HERENCIA
Heredar bienes inmuebles en California, como una vivienda, puede suponer un momento de incertidumbre para los herederos. Y heredar propiedades que ya tienen hipotecas registradas puede ser una experiencia aún más incierta para quienes las heredan.
Ciertamente, no existe ninguna ley que prohíba la herencia de ningún bien o propiedad inmobiliaria, esté o no garantizada por un bien inmueble. Uno de los derechos que tienen los ciudadanos estadounidenses y los residentes de California es el de legar sus bienes a otras personas. El derecho de sucesión se aplica a todos los bienes, incluyendo incluso aquellos a los que se les haya constituido una escritura de fideicomiso. Sin embargo, para quienes heredan una propiedad de este tipo, surgen inevitablemente una serie de preguntas e inquietudes, entre ellas si se puede asumir la deuda subyacente.
A excepción de los casos relacionados con la vivienda para familiares y cónyuges que se mencionan en la Ley Garn-St. Germain, casi nadie más puede asumir la hipoteca de una propiedad heredada. La razón por la que las personas sin parentesco que heredan propiedades no pueden simplemente asumir sus hipotecas tiene que ver con las cláusulas de vencimiento anticipado en caso de venta de dichas hipotecas. Salvo en los casos relacionados con la vivienda para familiares y cónyuges, los herederos de propiedades generalmente deben llegar a un acuerdo con los prestamistas para saldar esas hipotecas. Las personas que heredan propiedades garantizadas a veces venden las propiedades o le piden a los prestamistas que simplemente ejecuten la hipoteca. Nadie puede ser obligado a tomar posesión de nada que se haya legado a través de una herencia.
Tu decisión dependerá de muchos factores. Recuerda que no tienes la obligación legal de aceptar los bienes que heredes. Si heredas una vivienda con una hipoteca que no puedes o no quieres pagar, simplemente puedes dejar de hacerte cargo de ella y permitir que el banco ejecute la hipoteca. Legalmente, no eres responsable del pago y tu crédito no se verá afectado.
¿ASUMIR LA ESCRITURA DE FIDEICOMISO?
Por lo general, las escrituras de fideicomiso incluyen cláusulas de vencimiento anticipado en caso de venta que impiden la subrogación o la herencia. Sin embargo, existen varios casos en los que la escritura de fideicomiso y el préstamo subyacente de una propiedad heredada pueden ser heredados o subrogados por los herederos. La Ley Garn-St. Germain estableció excepciones a las restricciones de los préstamos garantizados que impedían la subrogación o la herencia de las escrituras de fideicomiso.
COPROPIEDAD:
En virtud de la Ley Garn-St. Germain, si fallece uno de los copropietarios en régimen de propiedad conjunta, el prestamista garantizado no puede hacer valer la cláusula de vencimiento anticipado por venta para exigir al copropietario sobreviviente que salde la deuda. Esto se aplica independientemente de si los copropietarios eran parientes o no.
En California, si usted es propietario de un inmueble en “copropiedad” con otra persona (cónyuge, familiar, amigo, socio comercial, pareja sentimental), al fallecer el copropietario usted adquiere la plena propiedad del inmueble por ministerio de la ley (es decir: el inmueble no pasa a través del testamento de esa persona, sino que pasa directamente a usted como copropietario), Y la deuda subyacente continúa, sin que se modifiquen sus condiciones. Tenga cuidado con los intentos de prestamistas sin escrúpulos que tratan de cobrar comisiones de asunción en casos de copropietarios sobrevivientes. Ha habido casos en los que las empresas han intentado ejecutar hipotecas incluso cuando hay copropietarios involucrados.
CÓNYUGES:
Muchos cónyuges solicitan préstamos garantizados con bienes inmuebles a nombre de ambos. Si usted es copropietario de la vivienda mediante una escritura con derechos de supervivencia, la mitad de la vivienda que correspondía a su cónyuge le ha pasado automáticamente al fallecer este. Si este es el caso y su cónyuge fallece, usted sigue siendo uno de los prestatarios del préstamo garantizado correspondiente y es responsable de seguir haciendo los pagos. Sin embargo, la ley federal prohíbe que el prestamista exija el pago inmediato del préstamo subyacente solo porque uno de los cónyuges haya fallecido. Aunque ahora usted es el único responsable del préstamo subyacente, es propietario de toda la vivienda.
Los cónyuges sobrevivientes a quienes sus cónyuges fallecidos les hayan dejado una vivienda con préstamos garantizados tienen derecho a pagar los préstamos de sus cónyuges fallecidos sin temor a una ejecución hipotecaria. Por lo general, a los prestamistas les preocupa más recibir los pagos que llevar a cabo una ejecución hipotecaria. En términos generales, los prestamistas conocen las regulaciones contenidas en la Ley Garn-St. Germain y la prevalencia de la cláusula de vencimiento anticipado en caso de venta. No obstante, los cónyuges sobrevivientes deben notificar a los prestamistas su intención de hacerse cargo del préstamo de sus cónyuges fallecidos lo antes posible.
FAMILIARES:
Cuando un familiar hereda y ocupa una vivienda, la Ley Garn-St. Germain impide que la entidad crediticia haga valer la cláusula de vencimiento anticipado por venta. En otras palabras, los familiares que heredan una vivienda pueden heredar o asumir el préstamo hipotecario correspondiente, siempre y cuando tengan la intención de vivir en ella. Sin embargo, la excepción relativa a la herencia o la asunción por parte de familiares de propietarios fallecidos se aplica estrictamente solo a las viviendas.
Recuerda que, si se han realizado todos los pagos regulares y el familiar vive en la vivienda heredada, la entidad crediticia debe permitir la subrogación del préstamo. Algunas entidades intentarán presionar al heredero para que pague una comisión de subrogación innecesaria que tal vez no sea necesaria.
NOTIFICAR AL PRESTAMISTA
Los cónyuges y familiares que puedan heredar préstamos garantizados sin incumplir las cláusulas de vencimiento anticipado por venta deben notificar sus intenciones a los prestamistas. Por ejemplo, una sobrina que herede la vivienda de una tía fallecida y asuma la deuda subyacente debería notificar rápidamente al prestamista su intención de asumir dicha deuda. La Ley Garn-St. Germain incluso permite a los familiares que hereden viviendas garantizadas por préstamos mantener los préstamos de dichas viviendas a nombre de los prestatarios fallecidos.
ASUMIR UN PRÉSTAMO EN MOROSIDAD
Si, en el momento de la transferencia, el prestatario se encuentra en mora y se enfrenta a una ejecución hipotecaria, la persona que asuma el préstamo subyacente deberá subsanar el incumplimiento para detener la ejecución hipotecaria. Por lo general, el nuevo propietario pagará el importe íntegro o llegará a un acuerdo con el prestamista para ponerse al día con los pagos atrasados mediante un plan de pago o como parte de una modificación del préstamo en el marco de un programa.
CONCLUSIÓN
Si está tratando de tramitar la sucesión de un patrimonio o administrar un fideicomiso tras un fallecimiento, el proceso puede resultar confuso. Es posible que, durante el proceso, no sepa cómo proceder con los bienes inmuebles heredados mediante una escritura de fideicomiso. Ahí es donde Quinn & Dworakowski, LLP puede ayudarle. Hacemos que un proceso de sucesión o administración de fideicomisos, que suele ser difícil y desconcertante, sea lo más sencillo posible. Si desea obtener más información sobre los procedimientos de sucesión o administración de fideicomisos en California, o si necesita la asistencia general de un abogado especializado en sucesiones o administración de fideicomisos en el condado de Riverside o el condado de San Bernardino, por favor contáctenos para una consulta gratuita. Le dedicaremos el tiempo necesario para responder a sus preguntas.
Prestamos asistencia a clientes en todos los condados del sur de California, incluidos los condados de Imperial, Los Ángeles, San Bernardino y San Diego. Puede ponerse en contacto con nosotros por teléfono en el 949-660-1400.
Por
