캘리포니아에서 부동산 증서는 언제 효력이 발생하나요?

캘리포니아의 “사기 법령'에 따르면 부동산 소유권을 이전하는 증서는 반드시 서면으로 작성해야 합니다. 양도 증서의 당사자는 양도인인 소유자와 소유권 수취인인 양수인입니다. 양도 증서를 통해 부동산을 양도하는 소유자를 일반적으로 ”양도인“이라고 합니다.”

많은 사람들이 증서를 등기하는 행위만으로 소유권이 이전되며, 등기하지 않으면 증서의 효력이 없다고 잘못 알고 있습니다. 유효한 증서가 등기되지 않은 경우도 있습니다. 증서에 의한 소유권 이전이 유효한지 확인하려면 증서가 “전달”되고 “수락”되었는지 확인해야 합니다.”

증서는 합법적으로 전달될 때까지 수증자에게 소유권이 이전되지 않습니다. “인도”는 예술 용어입니다. 1학년 법대생들은 봉건 시대에 영주가 수증자에게 흙 덩어리를 주는 “시신 인도'로 토지 소유권을 이전했던 것에서 유래한 ”인도'에 대해 배우기 어려워합니다. 실제 양도 또는 인도가 있어야 양도의 효력이 발생했습니다. 그러나 오늘날의 인도는 “세이신의 증서”에 의존합니다.“

전달은 의도의 문제입니다. 증서의 유효한 전달은 증서 수여자가 현재 효력을 발휘하도록 의도했는지 여부에 따라 달라집니다. 전달은 수증자에게 증서를 전송하는 물리적 행위를 의미하지 않습니다. 인도는 증서가 현재 유효하게 작동하고 수취인이 법적 소유자가 되기를 바라는 증서 수여자의 의도를 의미합니다.

수락은 의도의 문제입니다. 캘리포니아 법에 따르면 “인도'가 이루어져야 할 뿐만 아니라 수증자의 의사를 의미하는 ”수락'도 이루어져야 합니다. 수증자는 부동산의 법적 소유자가 되려는 의사가 있어야 합니다.

일반적으로 배송 및 수락은 비정상적인 상황을 제외하고는 발생하지 않습니다. 이러한 특이한 경우는 아직 생성되지 않은 신탁에 대한 증서를 준비할 때 발생했습니다.

In 루나 대 브라우넬 (2010) 185 CA4th 668 판결에 따르면, 신탁의 설정자(아버지)는 자신이 소유한 주택에 대한 지분을 아직 만들지 않은 신탁에 조기에 양도했습니다. 2006년 8월 6일, 주택에 대한 75% 지분을 소유한 설정자의 자녀들은 설정자의 향후 신탁의 수탁자에게 주택에 대한 지분을 양도하는 증서를 실행했습니다. 2006년 8월 13일, 합의자는 자신의 25% 지분을 향후 신탁으로 이전하는 증서를 실행했습니다. 2006년 8월 29일, 설정자는 자신을 수탁자로 지명하는 신탁을 실행했습니다. 설정자는 얼마 후인 2006년 9월 19일에 사망했고, 그로부터 일주일 후 자녀들이 그의 유산을 상대로 소송을 제기했습니다.

이들의 주장 중 하나는 증서가 실행될 당시 신탁이 존재하지 않았기 때문에 자신들이 아버지의 신탁에 양도한 증서는 무효라는 것이었습니다. 이 주장은 다른 주에서 이러한 양도가 허용된다는 판례에 따라 원심 법원과 항소 법원에서 모두 기각되었습니다. 해당 판례에서는 양도가 당사자 간에는 유효하지만 제3자에 대해서는 무효라고 판시했습니다. 그 결과 자녀들이 아버지의 신탁을 위해 실행한 증서는 유효하다는 결론이 내려졌습니다.

법원의 루나 대 브라우넬 부분적으로 다음과 같이 명시되어 있습니다:

“증서는 합법적으로 전달될 때까지 수증자에게 소유권이 이전되지 않습니다.” (3 Miller & Starr, Cal. 부동산(3판 2000) 증서, § 8:36, 66면, 각주 생략; 또한 민법, § 1054 참조). “인도는 의도의 문제입니다.” (Osborn v. Osborn (1954) 42 Cal.2d 358, 363.) “증서의 유효한 송달은 증서 수여자가 현재 효력을 발휘하도록 의도했는지 여부에 달려 있으며, 수기 송달은 그러한 의도의 결정적인 증거가 아닙니다.” (Huth v. Katz (1947) 30 Cal.2d 605, 608.) 증서의 물리적 전달은 양도인이 소유권을 즉시 이전할 의도를 가지고 있었다는 추론을 불러일으키지만, 이러한 추론은 반대 의도를 보여주는 증거에 의해 극복될 수 있습니다. (Helm v. Hess (1955) 131 Cal.App.2d 251, 254). 사실심 재판관은 거래의 모든 주변 상황을 검토하여 의도를 판단해야 합니다. (Perry v. Wallner (1962) 206 Cal.App.2d 218, 221(페리)). “상당한 증거가 있거나 증거로부터 법원의 송달 또는 미송달 판단을 뒷받침하는 추론 또는 추정이 도출될 수 있는 경우, 그 판단은 항소심에서 방해받지 않습니다.” (Ibid.)

또한 양수인의 수락은 증서의 효력을 발생시키고 증서가 효력을 발휘하기 위해 필요합니다. 양수인이 소유권 이전을 완료하기 위해 증서를 수락했는지 여부도 마찬가지로 재판 법원의 사실관계에 관한 문제입니다.” (페리, 위, 206 Cal.App.2d 222면).”

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