캘리포니아에서는 주택 대출이 신탁 증서에 의해 담보됩니다. 신탁 증서(용어는 서로 바꿔 사용할 수 있으므로 신탁 증서라고도 함)는 담보 수단이며 모기지처럼 모든 실질적인 목적을 위해 기능하지만, 캘리포니아에서는 일반적으로 채무 불이행 시 수탁자(제3자)에게 매각 권한이 있는 경우가 많습니다. 신탁 증서를 사용하면 수탁자라고 하는 제3자가 소유권을 일시적으로 보유하게 됩니다. 대출자가 대출을 불이행하는 경우 수탁자는 부동산을 매각하여 대출자에게 상환할 수 있습니다.
1982년 의회는 부동산의 새 소유자가 신탁 증서를 인수할 수 있는 시기와 인수할 수 없는 시기를 결정하는 1982년 가르생 제르맹 예금기관법(이하 “가르생 제르맹법”)을 통과시켰습니다. 이 법에 따른 법적 권리를 알고 있다면 대출 기관은 회원님을 강요할 수 없습니다.
연로하신 아버지가 돌아가시고 딸에게 신탁 증서를 통해 집을 남긴다고 가정해 보겠습니다. 딸이 저금리의 기본 부채를 승계할 수 있을까요, 아니면 더 높은 금리의 새로운 주택 대출로 갚아야 할까요?
친척이 사망하여 신탁 증서를 통해 집을 회원님에게 남기고 회원님이 거주지를 점유하려는 경우 어떻게 해야 하나요?
친구와 생존권 공동명의로 투자 부동산을 소유하고 있는데 친구가 사망하고 기본 부동산에 신탁 증서에 의해 담보된 유치권이 있는 경우 어떻게 해야 하나요? 대출 기관이 저금리 채무를 갚으라고 요구할 수 있나요?
위의 세 가지 사례의 신탁 증서에 매각 기한 조항이 포함되어 있더라도 Garn-St. Germain 법에 따라 대출 기관은 채무 상환을 강제할 수 없습니다. 그러나 많은 대출 기관은 소유권이 이전될 때 새로운 부동산 소유자가 기존 신탁 증서를 인수할 수 없다고 대출자를 오도하려고 합니다. 부동산을 인수하는 소유자가 법을 잘 알고 있다면 기존의 유리한 신탁 증서를 보존하고 대출금 상환을 피할 수 있는 경우가 많습니다.
캘리포니아에서 주택과 같은 부동산을 상속하는 것은 상속인에게 때때로 불확실한 시간이 될 수 있습니다. 또한 기존 신탁 증서가 있는 부동산을 상속하는 경우에는 상속인에게 더욱 불확실한 상황이 될 수 있습니다.
부동산 담보 여부에 관계없이 모든 재산이나 부동산의 상속을 금지하는 법은 없습니다. 미국 시민과 캘리포니아 거주자가 가진 권리 중 하나는 자신의 재산을 다른 사람에게 유증할 수 있는 권리입니다. 상속권은 신탁 증서가 첨부된 재산을 포함하여 모든 재산에 적용됩니다. 하지만 이러한 재산을 상속받는 사람들은 기본 부채를 인수할 수 있는지 여부를 포함하여 여러 가지 질문과 우려 사항이 항상 제기됩니다.
생트제르맹 법에 명시된 친척과 배우자를 위한 주택 예외를 제외하고는 거의 모든 사람이 상속 부동산의 신탁 증서를 인수할 수 없습니다. 부동산을 상속받는 친족이 아닌 사람이 신탁 증서를 인수할 수 없는 이유는 신탁 증서의 매도 기한 조항과 관련이 있습니다. 친척 및 배우자를 위한 주택을 제외한 부동산 상속인은 일반적으로 대출 기관과 신탁 증서를 갚기 위한 합의를 해야 합니다. 담보 부동산을 상속받는 사람이 부동산을 매각하거나 부동산 대출기관에 압류를 지시하는 경우가 있습니다. 누구도 상속을 통해 유증된 자산을 강제로 소유할 수 없습니다.
결정은 여러 가지 요인에 따라 달라집니다. 상속받은 자산을 반드시 수락해야 할 법적 의무는 없다는 점을 기억하세요. 지불할 수 없거나 지불하지 않을 신탁 증서가 있는 주택을 상속받는 경우 은행이 주택을 압류하도록 내버려두면 됩니다. 법적으로 납부할 의무가 없으며 회원님의 신용에는 아무런 영향이 없습니다.
일반적으로 신탁 증서에는 인수 또는 상속을 방지하는 매도 기한 조항이 있습니다. 그러나 상속 부동산의 기존 신탁 증서 및 기본 대출이 상속인에게 상속되거나 상속인이 인수할 수 있는 경우가 몇 가지 있습니다. 생제르맹법은 신탁 증서의 인수 또는 상속에 대한 담보 대출 금지에 대한 예외를 규정하고 있습니다.
생제르맹 법에 따라 공동 임차인의 공동 소유자 중 한 명이 사망하면 담보 대출기관은 매각 기한 조항을 집행하여 살아남은 공동 임차인에게 채무 상환을 요구할 수 없습니다. 이는 공동 임차인이 친척인지 여부에 관계없이 적용됩니다.
캘리포니아에서는 다른 사람(배우자, 친척, 친구, 사업 파트너, 동거인)과 “공동 세입자”로서 부동산을 소유한 경우 공동 세입자가 사망하면 법에 따라 부동산의 완전한 소유권을 갖게 되며(즉, 부동산이 그 사람의 유언을 거치지 않고 공동 소유자인 귀하에게 직접 넘어감), 기본 채무는 조건 변경 없이 계속 유지됩니다. 부도덕한 대출 기관이 공동 임차인이 살아남은 경우 인수 수수료를 청구하려는 시도를 주의하세요. 공동 임차인이 있는 경우에도 회사가 신탁 증서를 압류하려고 시도한 사례가 있습니다.
많은 배우자가 공동 명의로 부동산 담보 대출을 받습니다. 생존권이 있는 증서를 통해 주택의 소유권을 공동으로 보유하고 있는 경우 배우자가 사망하면 배우자의 주택 절반이 자동으로 회원님에게 넘어갑니다. 이 경우 배우자가 사망하더라도 귀하는 여전히 기본 담보 대출의 차용인이며 계속해서 상환금을 납부할 책임이 있습니다. 그러나 연방법에 따라 대출기관은 배우자 중 한 명이 사망했다는 이유로 기본 대출의 만기를 연장하는 것이 금지되어 있습니다. 이제 기본 대출에 대한 책임은 귀하에게 있지만 주택 전체에 대한 소유권은 귀하에게 있습니다.
담보 대출이 있는 사망한 배우자의 집을 남겨받은 생존 배우자는 차압에 대한 두려움 없이 사망한 배우자의 대출금을 갚을 권리가 있습니다. 일반적으로 대출 기관은 차압에 대한 우려보다는 상환금 수령에 더 신경을 씁니다. 일반적으로 대출 기관은 Garn-St. Germain 법에 포함된 규정과 매각 기한 조항 선점에 대해 잘 알고 있습니다. 생존 배우자는 사망한 배우자의 대출을 가능한 한 빨리 인수하겠다는 의사를 대출 기관에 통지해야 합니다.
친척이 주택을 상속받아 점유하는 경우, Garn-St. Germain 법에 따라 대출기관은 기한 내 매각 조항을 집행할 수 없습니다. 즉, 주택을 상속받는 친척은 해당 주택에 거주할 의사가 있는 한 담보 대출을 상속받거나 인수할 수 있습니다. 그러나 사망한 주택 소유자의 친척에 대한 상속 또는 인수 예외는 주택에만 엄격하게 적용됩니다.
모든 정기 상환금이 납부되고 상속인이 상속받은 주택에 거주하는 경우 대출 기관은 대출 인수를 허용해야 한다는 점을 기억하세요. 일부 대출 기관은 상속인에게 필요하지 않을 수도 있는 불필요한 인수 수수료를 지불하도록 강요할 수 있습니다.
매각 기한 조항을 위반하지 않고 담보 대출을 상속받을 수 있는 배우자 및 친척은 대출 기관에 이러한 의사를 반드시 통지해야 합니다. 예를 들어, 사망한 이모의 집을 상속받아 기본 부채를 인수하는 조카는 대출기관에 인수 의사를 신속하게 통지해야 합니다. Garn-St. Germain 법은 대출 담보 주택을 상속받는 친척이 사망한 대출자의 이름으로 해당 주택의 대출을 유지할 수 있도록 허용합니다.
양도 시점에 대출자가 페이먼트를 연체하여 차압에 직면한 경우, 기본 대출을 인수하는 사람은 차압을 중지하기 위해 채무 불이행을 해결해야 합니다. 일반적으로 새 소유자는 이 금액을 전액 납부하거나 상환 계획 또는 프로그램에 따른 대출 수정의 일부로 연체된 금액을 따라잡기 위해 대출 기관과 합의합니다.
사후에 유언 검인을 하거나 신탁을 관리하려는 경우 그 절차가 혼란스러울 수 있습니다. 이 과정에서 신탁 증서를 통해 상속받은 부동산을 어떻게 처리해야 할지 모를 수도 있습니다. 이럴 때 Quinn & 드워라코스키, LLP가 도움을 드릴 수 있습니다. 어렵고 혼란스러운 유언 검인 또는 신탁 관리 절차를 최대한 간단하게 만들어 드립니다. 캘리포니아 유언 검인 또는 신탁 관리 절차에 대한 자세한 정보를 원하거나 리버사이드 카운티 또는 샌버나디노 카운티 신탁 관리 또는 유언 검인 변호사의 일반적인 도움이 필요한 경우 무료 상담을 요청하시기 바랍니다. 시간을 내어 귀하의 질문에 답변해 드리겠습니다.
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