유언 검인에서 부동산 다루기

유언 검인 절차에서 가장 부담스러운 부분은 피상속인의 부동산을 처리하는 것입니다. 예를 들어, 압류의 위험이 있는가? 즉시 매각해야 할 이유가 있나요? 유언 집행인이나 수혜자 또는 상속인이 유언 검인에서 부동산을 구매할 의향이 있나요?

압류의 위험이 있나요?

법원에서 부동산 관리자를 임명하지 않은 경우. 관리자가 임명될 때까지 집이 압류되었을 수 있습니다. 어떻게 해야 하나요?

한 가지 방법은 대출 기관이 차압 절차를 연기하도록 하는 것입니다. 귀하 또는 귀하의 유언 검인 변호사가 운이 좋으면 대출 기관이 연기에 동의하도록 할 수 있습니다. 그렇다면 차압 매각을 처리하는 신탁 매각 회사에 연기를 확인해야 합니다.

두 번째 옵션은 수혜자가 미납된 모기지 연체금을 지불하여 부동산을 압류에서 벗어나게 하는 것입니다. 수혜자는 유언 검인 재산 대출을 전문으로 하는 다양한 대출 기관 중 한 곳에서 돈을 빌리는 데 동의할 수 있습니다.

세 번째 옵션은 부동산에 대한 신탁 매각 통지가 기록된 후 고려해야 하는 옵션으로, 유언 집행 법원에 압류 매각 금지 명령을 요청하는 것입니다. 특정 행위를 자제하도록 요구하는 영장 또는 명령인 금지명령(Code Civ. Proc. §525)은 청구인이 무엇보다도 행위의 실행이 당사자에게 낭비 또는 중대하거나 회복할 수 없는 손해를 초래하거나 금전적 보상으로 청구인에게 적절한 구제를 제공할 수 없음을 입증할 수 있는 경우에 사용할 수 있습니다. 이러한 금지명령의 기본 논거는 유언 검인 법원이 공평 원칙에 따라 매각을 금지할 재량권이 있으며, 금지명령이 허용될 경우 대출자에게 해가 없고 재산에 해가 없다는 것입니다.

즉시 판매해야 하는 다른 이유가 있나요?

개인 대리인을 선임하는 데는 시간이 걸립니다. 청원서를 제출해야 하고, 심리를 열어야 하며, 즉시 정리할 수 없는 유언 검인 기록이 있는 경우 심리가 계속될 수 있고, 청원서가 승인된 후에도 법원에서 서신과 선임 명령서가 반환되는 데 몇 주가 걸릴 수 있습니다. 경우에 따라서는 부동산에 대한 손해를 피하기 위해 신속하게 부동산을 매각해야 하는 경우도 있습니다. 에스크로가 개설되었지만 매각이 완료되기 전에 판매자가 사망하여 즉시 대리인을 선임해야 하는 경우가 이에 해당할 수 있습니다. 또한 대리인 선임 신청서를 제출한 후 부동산을 점검한 결과 배선 결함 등 위험한 상태로 인해 부동산이 위험하다는 사실을 알게 되는 경우도 발생할 수 있습니다.

이러한 경우, 개인 대리인이 정식으로 선임되고 법원으로부터 명령서와 관리 서류를 반환받을 때까지 몇 달을 기다리지 않고 즉시 부동산을 매각할 수 있도록 법원에 특별 관리인을 선임해 달라고 요청할 수 있습니다. (증거법, §§ 8540 참조, et seq.) 법원은 부동산의 부동산을 손상, 낭비 또는 상해로부터 보호하기 위해 부동산의 소유권을 취득할 수 있는 권한을 가진 개인 대리인을 즉시 선임해야 하는 상황이 발생했음을 확신해야 합니다. (Prob. Code, § 8544, subd. (a)(l) 참조).

개인 대리인의 부동산 구매

사망자의 자녀가 개인 대리인으로 임명되는 것은 매우 흔한 일입니다. 그 자녀는 사망한 부모의 집을 구매하고자 할 수 있습니다. 예외가 적용되지 않는 한, 개인 대리인은 부동산을 구매할 수 없습니다. (유언 검인법, § 9880 참조) 그러나 대리인이 법원에 청원하고, 각 상속인 및 수유자가 서면 동의서를 제출하고, 매각이 유산에 유리한 것으로 입증되고, 통지 심리가 열리는 경우 등에는 예외를 규정하고 있습니다. (Prob. Code Prob. Code, §§ 9881, 9883 참조).

많은 유언 검인 관리에서는 부동산을 공개 시장에 상장하여 가장 높은 판매 가격을 받을 수 있도록 하는 것이 바람직합니다. 개인 대리인이 부동산을 구매하는 것이 공개 시장에 공개하는 것보다 낫다는 것을 입증하기 어려운 경우가 많습니다. 그러나 경우에 따라서는 해당 부동산이 가족 구성원에게 정서적 가치가 있는 부동산으로 제3자에게 매각되는 것을 원하지 않을 수도 있습니다. 위에서 언급한 바와 같이, 문제의 가족이 대표자인 경우 섹션 9880 및 9881의 금지 조항으로 인해 각 상속인 및 수유자로부터 서면 동의를 받아 제출하는 것 외에도 대표자는 법원에 청원하여 매각이 재산에 유리한 이유를 설명해야 합니다. (프로브 코드, § 9881, 하위 (c) 참조.

부동산 유언 검인 사건을 처리할 때 일반적으로 발생하는 이 문서에서 논의된 문제를 이해하려면 적절한 조치 과정을 더 잘 평가할 수 있는 자격을 갖춘 유언 검인 변호사의 도움이 필요합니다. 캘리포니아 유언 검인 관련 문제가 있는 경우 당사에 문의하시기 바랍니다. 전화로 문의하실 수 있습니다. 949-660-1400.

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